Ehitise audit - lihtne lahendus või ootamatu komistuskivi?

Iga nädal pöördub meie poole mõni heauskne kinnisvaraomanik, kes on omavalitsuselt saanud teada, et ehitise seadustamiseks on neil vaja vaid ühte dokumenti - ehitise auditit. See võib tunduda kui võluvits, mis kõik seaduslikud mured imeväel kaotab.

Ometi jääb sageli selgitamata, mida audit tegelikult hõlmab ning milliseid nõudeid tuleb täita. Selles artiklis selgitame, mis peitub ehitise auditi protsessi taga ja miks see on sageli keerukam, kui esmapilgul paistab.

Ehitise audit

Kuigi ehitise auditiga annab tõepoolest kasutusloa menetluses puuduliku ehitusdokumentatsiooni ja teatud juhul ka ehitusprojekti asendada, eeldab selle koostamine aga mitmete teiste alusdokumentide olemasolu.

Ehitusinseneri koostatava auditi eesmärk on tõendada ehitise nõuetele vastavust ning ettenähtud otstarbel ja viisil kasutamise ohutust. Viimast hinnatakse ehitamise ajal kehtivate nõuete alusel. Seejuures eristatakse kaht ajavahemikku:
1) enne 2003. aasta 1. jaanuari ehitatud ehitis, mis peab vastama ohutusele esitatavatele nõuetele;
2) pärast 01.01.2003 ning enne 01.07.2015 ehitatud ehitis, mis peab lisaks ohutuse nõuetele vastama ka detail- ja üldplaneeringule või projekteerimistingimustele.
Auditist peab selguma, mis ajal ning milliseid (ebaseaduslikke) ehitustöid on teostatud ning sisalduma hinnang, kas ehitis vastab ettenähtud nõuetele ja ohutusele. Ohutuse hindamisel arvestatakse eelkõige, et ehitis vastaks mehaanilise vastupidavuse ja stabiilsuse, tuleohutuse, hügieeni, tervise, keskkonna ning kasutamise ohutuse nõuetele.
Ka sisaldab audit selgitava infona ehitisest fotosid.

Lisaks peab ehitise auditi

aruandes kajastuma järgnev

Ehitise graafiline osa (eelprojekti mahus arhitektuursed vaated, korruseplaanid ja üldlõiked), mille saab kätte ehitusloa saanud projektist. Kui ehitamise käigus on aga projektist kõrvale kaldutud, on tarvis muudatusprojekti, mis reaalsuse ja projektivahelisi erisusi kajastaks.

Kui ehitusloa saanud projekt üleüldse puudub, ent ehitustööd on teostatud enne 2015. aastat, on tarvis koostada hoone alusjoonised ja mõõdistusprojekt. Viimased võib pädevuse korral ka ise teha.

Kui selleks oskust/aega/tahtmist aga napib, teostavad need tööd mõõdistaja ja projekteerija.

Ehitusjärgne geodeetiline kontrollmõõdistus (hoone nurkade koordinaadid, mõõdud ja kõrgus ning trasside ja kommunikatsioonide välisosad), mille koostab geodeet.

Tuleohutuse hinnang, kui tegu on korteri, korterelamu või ridaelamuga, sest üksikelamu puhul seda üldiselt ei nõuta. Tuleohutusauditi võib koostada tuleohutusekspert tase 6.

Elektripaigaldise audit, kust nähtub, kas elektrisüsteem on korras ja vastab nõuetele. Auditi võib koostada vähemalt tase 6 elektriinsener.

Gaasipaigaldise audit, kust nähtub, et paigaldis vastab nõuetele ning mille võib niisamuti koostada vaid vastava pädevusega isik.

Kuna igale dokumendile on ette nähtud teatavad vorminõuded ning neid võib koostada vaid oma eriala spetsialist, on lisaks ehitise auditi koostamisele tegu lisadokumentidega.

Kokkuvõttes pole ehitise audit kaugeltki pelgalt üks dokument, mis seadustab kõik tehtud tööd. Pigem on tegu kompleksse protsessiga, mis nõuab mitmeid erialaseid hindamisi ja dokumente. Kuigi audit võib olla osa ehitise seadustamise lahendusest, tuleks seda käsitleda realistlikult ning võtta arvesse ka kõiki vajalikke lisadokumente.

KÜSI PAKKUMIST!