Enne laenuotsuse tegemist pead arvestama sellega, et pangad kontrollivad kinnisvara dokumente, sealhulgas kasutusloa või kasutusteatise olemasolu (kui see on seadusega nõutud). Samuti kontrollitakse, kas ehitisregistris olevad andmed vastavad tegelikkusele.

Kui ostetaval kinnisvaral puudub kasutusluba või dokumendid ehitisregistris ei ole korras, võib pank paluda laenutaotlejal need puudused enne laenulepingu sõlmimist likvideerida. Lihtsamatel juhtudel võidakse kodulaenu lepingusse lisada tingimus ja tähtaeg dokumentide korrastamiseks. Arvestama pead aga sellega, et puudulik ja ebakorrektne dokumentatsioon võib olla ka põhjuseks, miks pank võib soovida suuremat omafinantseeringut. Kui laenutaotlejal seda ei ole, võib pank keelduda laenu finantseerimisest.

Korteriomandi puhul kuulub vara hulka ka mõtteline osa tervest kortermajast. Seetõttu võivad varasemad ebaseaduslikud ümberehitused ja nende seadustamine mõjutada ühistu rahalisi väljaminekuid ja suurendada tulevasi kommunaalarveid. Kasutusloa saamiseks peab hoone vastama kõigile nõuetele, mis on sätestatud ehitusloas ja selle aluseks olevas ehitusprojektis. Lisaks peavad olema täidetud ka kõik muud seaduses ettenähtud tingimused. Kasutusloa taotlemise protsessi käigus kontrollitakse, kas hoone vastab kõigile nõuetele ja kas ehitustööd on tehtud vastavalt ehitusloale.

Vara omanikul on kohustus tagada korrektne dokumentatsioon, isegi kui kinnisvara on soetatud kunagi puudulike dokumentidega.

Mõnikord võivad puudused olla üsna suured ja dokumentide või ehituse korrastamine võib osutuda ootamatult aeganõudvaks ja kulukaks. Näiteks, kui olete soetanud kinnisvara ajal, kus kasutusluba polnud pankade silmis nii oluline (nt. 2006. aastal, enne kinnisvarabuumi tippu) või kasutusloa taotlemine on jäänud aastaid tagasi pooleli – nüüd võib selguda asjaolu, et kui soovite enda kinnisvara müüa, siis uutele ostjatele ei anta ilma kasutusloata maja soetamiseks kodulaenu. Loa taotlemine pikendab aga müügiprotsessi ja lükkab tehingu toimumist edasi ning selle aja jooksul võivad ostuhuviga kliendid juba uue objekti endale leida.

Nii müüja kui ka ostja jaoks on kasulikum, kui dokumendid tehakse korda juba enne müügiga alustamist.

Lisaks kinnisvara omanikule saab ka ostja kontrollida, kas huvipakkuval hoonel või korteril on olemas kasutusluba ning kas müüja poolt välja toodud andmed vastavad ehitisregistri andmetele. Selleks minge aadressile ehr.ee ning toimige järgnevalt:

1. Kirjutage otsingusse ehitise aadress või katastritunnus

2. Klikkige otsitava ehitise “ehitusregistri koodile”

3. Valige loendist alampunkt “Dokumendid”

4. Kui kasutusluba on väljastatud ja registrisse kantud, siis leiate kasutusloa dokumentide loendist.

Näiteks pangalaenu tagatiseks pakutav kinnisvara peab olema kindlustatud. Kui kinnisvaral puudub kasutusluba, on üheks suurimaks riskiks kindlustusjuhtumid. Kasutusloa puudumisel võib õnnetuse korral kindlustus keelduda kulude kompenseerimisest. Seda just sellel põhjusel, et ehitisel puudub kasutusluba ning ehitis on seadustamata – seega, ei saa täpselt kindlaks teha, millisel põhjusel õnnetus juhtus.

Seadustamata ehitise korral võib õnnetus juhtuda lähtuvalt ehitise nõuetele mittevastavusest. Eriti ohtlikud on tulest tingitud õnnetused, kuna ehitisele pole tehtud tuleohutusauditit. Nimelt on kasutusloa taotlemise üheks vajalikuks osaks tuleohutusauditi ja elektriauditi teostamine. Kui õnnetus juhtub lähtuvalt elektrisüsteemi nõuetele mitte vastavusest, mis on enamasti üheks peamisteks tulekahju põhjustest, tuleb sul kahjud kõik ise kinni maksta, sest kindlustusel pole seda kohustust teha.

Lisaks eelnevale on oht saada omavalitsuselt trahvi, kui elatakse hoones, millel puudub kasutusluba. Ehitamise kooskõlastamine kohaliku omavalitsusega ei ole pelgalt riiklik sund. Eesmärk (Ehitusseadustikus tulenevalt) on soodustada jätkusuutlikku arengut ning tagada ohutus, ehitatud keskkonna eesmärgipärane toimivus ja kasutatavus. Ehitisregistri korrektsed andmed on vajalikud ka hoonete ohutuse hindamiseks ja selleks, et langetada õigeid otsuseid kütte-, vee- või kanalisatsioonitrasside rajamisel või prügiveo korraldamisel.

Kohalikul omavalitsusel oli kuni 01.07.2015. a kehtinud ehitusseaduse (§ 68 ja § 29) ja on ka täna kehtiva ehitusseadustiku (§ 139) alusel võimalus koostada kasutusloata kasutamise eest rahatrahv. Ehitusseadustiku § 139 alusel on võimalik kasutusloata kasutamise eest, kui ehitusluba oli nõutav, karistada isikut rahatrahviga kuni 300 trahviühikut ehk 1200 eurot ning juriidilist isikut rahatrahviga kuni 32 000 eurot. Karistusseadustiku § 47 lõike 1 kohaselt on trahviühik rahatrahvi baassumma, mille suurus on 4 eurot.

See, kui suures ulatuses ja kas üldse rahatrahvi määratakse, on kohtuvälise menetleja (näiteks kohaliku omavalitsuse) kaalutlusotsus, selgitab Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium ning lisab, et senises tavapärases praktikas edastatakse kodanikule juhised läbi märgukirja/ettekirjutuse ja antakse eelnevalt vabatahtlik täitmise tähtaeg.

Kasutusloa taotlemiseks tuleb esitada kohalikule omavalitsusele läbi ehitisregistri (www.ehr.ee) vastav avaldus koos kõigi vajalike dokumentidega. Kohalikul omavalitsusel on õigus menetluse käigus kontrollida hoone vastavust nõuetele ning vajadusel kaasata menetlusse kolmandaid osapooli (Päästeamet, võrguvaldajad, naabrid jne). Vajadusel on õigus nõuda täiendavaid dokumente või korraldada täiendav kontroll.

Siin on näide dokumentidest, mis tuleb esitada uue üksikelamu kasutusloa saamiseks: