Mis on ebaseaduslik ehitis?

Ehitusvaldkonnas on ohutus ja regulatsioonidele vastavus esmatähtsad. Üks termin, mis selles kontekstis sageli esile kerkib, on “ebaseaduslik ehitis”.

Mida täpselt tähendab ebaseaduslik ehitis?

Ebaseaduslik ehitis, mida tuntakse ka kui “omavoliline ehitis“, viitab igasugusele ehitisele või rajatisele, mille püstitamiseks oleks tulnud vastavalt ehitusseadustiku lisa 1-le taotleda ehitusluba või esitada ehitusteatis. Lihtsamalt öeldes tähendab see, et ehitise püstitamine on toimunud vastuolus kehtivate regulatsioonidega ning hoone ehitamiseks pole saadud vajalikke lubasid.

Mis probleemid võivad kaasneda ebaseadusliku ehitisega?

Ebaseaduslikud ehitised võivad põhjustada mitmesuguseid õiguslikke ja rahalisi probleeme.

Näiteks ebaseaduslikult ehitatud majade või hoonete müümine või üürimine võib osutuda keeruliseks ning nende turuväärtus võib olla märkimisväärselt madalam võrreldes seaduslikult ehitatud hoonetega.
Probleemid ebaseadusliku ehitise puhul ulatuvad kaugemale kui lihtsalt ehitusnõuete eiramine.
On oluline mõista, et ebaseaduslikult ehitatud majadel või hoonetel võib puududa kindlustuskaitse õnnetusjuhtumite korral, sest ebaseaduslikult ehitatud hoonete puhul tekib õigustatud küsimus, kas need hooned vastavad üldse kehtivatele ohutusnõuetele ning kas neid on ohutu kasutada.
Eriti murettekitav on olukord, kui sellises hoones või majas toimub tulekahju, mille põhjuseks võivad olla kontrollimata elektrisüsteemid. Sellises olukorras võib kindlustus võtta kasutusele ebameeldivaid meetmeid, näiteks vähendada kahjuhüvitise summat või isegi keelduda selle maksmisest.

Miks on oluline tegeleda ehitise seadustamisega?

Ehitised, mis on püstitatud, laiendatud või ümberehitatud ilma õigusliku aluseta ehk ilma ehitusluba taotlemata on Eesti seadusandluse mõistes omavoliliselt püstitatud ning sellised ehitised tuleb seadustada.

Ebaseadusliku ehitise seadustamine on oluline samm, et viia ehitised vastavusse kehtivate ehitusstandarditega ning lahendada õiguslikud probleemid. Protsess hõlmab vajaliku dokumentatsiooni kogumist ning auditeid, mille tulemusena tõendatakse ehitise vastavust kehtivatele standarditele ja ohutusnõuetele. Kuigi protsess võib esmapilgul tunduda keeruline, on see igal juhul soovitatav usaldada spetsialistidele, et tagada protsessi sujuvus.

Ebaseadusliku ehitise seadustamise protsess

Ebaseadusliku ehitise seadustamine hõlmab mitmeid olulisi samme. Esiteks on vajalik teha hoone mõõdistamine, siis koguda kokku kõik vajalikud dokumendid ning viia läbi asjakohased auditid. Lisaks tuleb järgida kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud nõudeid ja protseduure.

Pärast ebaseadusliku hoone mõõdistamist koostame mõõdistusprojekti, millega saad teha andmete esitamise teatise ja registreerida hoone EHR-is. Eesmärk oleks hooned saada esmalt registrisse, see oleks juba pool võitu!

Kui hooned juba ehitusregistris, siis saad hakata igale hoonele kasutusluba tegema.

KÜSI HOONE MÕÕDISTAMISELE PAKKUMIST!

Ehitise audit

Kasutusloa taotlemiseks tuleb läbi viia ehitise audit. Kuigi ehitise auditiga annab tõepoolest kasutusloa menetluses puuduliku ehitusdokumentatsiooni ja teatud juhul ka ehitusprojekti asendada, eeldab selle koostamine aga mitmete teiste alusdokumentide olemasolu.

Ehitusinseneri koostatava auditi eesmärk on tõendada ehitise nõuetele vastavust ning ettenähtud otstarbel ja viisil kasutamise ohutust. Viimast hinnatakse ehitamise ajal kehtivate nõuete alusel. Seejuures eristatakse kaht ajavahemikku:
1) enne 2003. aasta 1. jaanuari ehitatud ehitis, mis peab vastama ohutusele esitatavatele nõuetele;
2) pärast 01.01.2003 ning enne 01.07.2015 ehitatud ehitis, mis peab lisaks ohutuse nõuetele vastama ka detail- ja üldplaneeringule või projekteerimistingimustele.
Auditist peab selguma, mis ajal ning milliseid (ebaseaduslikke) ehitustöid on teostatud ning sisalduma hinnang, kas ehitis vastab ettenähtud nõuetele ja ohutusele. Ohutuse hindamisel arvestatakse eelkõige, et ehitis vastaks mehaanilise vastupidavuse ja stabiilsuse, tuleohutuse, hügieeni, tervise, keskkonna ning kasutamise ohutuse nõuetele.
Ka sisaldab audit selgitava infona ehitisest fotosid.

Lisaks peab ehitise auditi

aruandes kajastuma järgnev

Ehitise graafiline osa (eelprojekti mahus arhitektuursed vaated, korruseplaanid ja üldlõiked), mille saab kätte ehitusloa saanud projektist. Kui ehitamise käigus on aga projektist kõrvale kaldutud, on tarvis muudatusprojekti, mis reaalsuse ja projektivahelisi erisusi kajastaks.

Kui ehitusloa saanud projekt üleüldse puudub, ent ehitustööd on teostatud enne 2015. aastat, on tarvis koostada hoone alusjoonised ja mõõdistusprojekt. Viimased võib pädevuse korral ka ise teha.

Kui selleks oskust/aega/tahtmist aga napib, teostavad need tööd mõõdistaja ja projekteerija.

Ehitusjärgne geodeetiline kontrollmõõdistus (hoone nurkade koordinaadid, mõõdud ja kõrgus ning trasside ja kommunikatsioonide välisosad), mille koostab geodeet.

Tuleohutuse hinnang, kui tegu on korteri, korterelamu või ridaelamuga, sest üksikelamu puhul seda üldiselt ei nõuta. Tuleohutusauditi võib koostada tuleohutusekspert tase 6.

Elektripaigaldise audit, kust nähtub, kas elektrisüsteem on korras ja vastab nõuetele. Auditi võib koostada vähemalt tase 6 elektriinsener.

Gaasipaigaldise audit, kust nähtub, et paigaldis vastab nõuetele ning mille võib niisamuti koostada vaid vastava pädevusega isik.

Kuna igale dokumendile on ette nähtud teatavad vorminõuded ning neid võib koostada vaid oma eriala spetsialist, on lisaks ehitise auditi koostamisele tegu lisadokumentidega.

Kokkuvõttes pole ehitise audit kaugeltki pelgalt üks dokument, mis seadustab kõik tehtud tööd. Pigem on tegu kompleksse protsessiga, mis nõuab mitmeid erialaseid hindamisi ja dokumente. Kuigi audit võib olla osa ehitise seadustamise lahendusest, tuleks seda käsitleda realistlikult ning võtta arvesse ka kõiki vajalikke lisadokumente.

KÜSI PAKKUMIST!