Korterite ja elamute ümberehitused ning laiendusprojektid on viimastel aastatel üha populaarsemaks muutunud. Tihti alustatakse aga ümberehitustöödega valest otsast – esmalt ehitatakse ja alles seejärel püütakse seadustada. See võib põhjustada mitmeid probleeme:

Müügiprobleemid: Vara müügil ilmneb, et hoones on tehtud ümberehitustööd, mis on jäänud nõuetekohaselt dokumenteerimata.
Kindlustusprobleemid: Kindlustusandja võib keelduda kahjude hüvitamisest, kui puudub nõuetekohane dokumentatsioon.
Seaduserikkumine: Ilma nõuetekohaste lubadeta ümberehitamine on seaduse rikkumine, mis võib tuua kaasa trahve ja kohustuse tööd ümber teha.

Ehitise ümberehitamine on ehitamine, mille käigus olemasoleva hoone omadused muutuvad oluliselt!

Ehitusseadustiku § 4 lg 3 järgi on ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine ehitamine, mille käigus olemasoleva hoone omadused muutuvad oluliselt. See võib hõlmata hoone kasutusotstarbe, ehituskonstruktsioonide, siseviimistluse ja muude oluliste elementide muutmist:

muudetakse hoone piirdekonstruktsioone;
muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone;
paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet;
muudetakse oluliselt ehitise tööparameetreid või kasutatavat tehnoloogiat;
viiakse ehitis kooskõlla kasutusotstarbele vastavate nõuetega;
taastatakse osaliselt või täielikult hävinud ehitis.

Ümberehituse käigus võib muutuda hoone kasutusotstarve, ehituskonstruktsioonid, siseviimistlus ja muud olulised elemendid. Kuid enne kui saab alustada ümberehitustöödega, tuleb kõigepealt saada luba vastavalt kehtivatele seadustele ja määrustele.

Elamu laiendamine

Üle 60 m2 ehitisealuse pindalaga elamu laiendamise puhul tuleb kontrollida ehitisregistrist hoone olemasolevat mahtu (m3). Kui hoonet laiendatakse vähem kui 33% hoone ehitisregistrijärgsest mahust, siis tuleb esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt.

Kui üle 60 m2 ehitisealuse pindalaga elamut laiendatakse rohkem kui 33% võrra ehitisregistrijärgsest mahust, tuleb ehitusseadustiku järgi taotleda ehitusluba, tasuda riigilõiv ning esitada nõuetele vastav ehitusprojekt. Ehitusprojekti saate vajadusel tellida meilt. Projekteerimisel on aluseks sinu soovid, hoone planeeritav funktsioon ja tehnoloogia, kehtiv detailplaneering, kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud projekteerimistingimused ja vajadusel muinsuskaitse eritingimused.

Ehitusseadustiku § 4 lg 2 järgi on ehitise laiendamine ehitamine, mille käigus muudetakse olemasolevat ehitist sellele juurde- ehk külge-, peale- või allaehitamisega.

Geoaluse tegemine

Uusehitise ja ehitusalust pinda suurendavate juurdeehitiste puhul on ehitusprojekti koostamise aluskaardiks vaja võtta päevakohastatud (olemasolevat olukorda tõeselt kajastav, sh tehnovõrgud) digitaalselt mõõdistatud geodeetiline alusplaan täpsusastmega M 1:500, kus on esitatud koostaja andmed (ettevõtja nimi, litsentsi nr, töö nr) ja mõõdistamise aeg. Geodeetiline alusplaan peab olema registreeritud linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna geodeesiateenistuses.

Alusplaanina ei saa kasutada kommunikatsioonide teostusmõõdistuste jooniseid.
Alusele peavad olema kantud ka kõik puud.
Kui ehituse käigus ei suurendata olemasoleva hoone ehitusalust pinda, võib asendiplaani vormistada olemasoleval geodeetilisel alusel (krundiplaanil) või ortofotol.

Enne ümberehitamise projekteerimist on oluline teada

Kui hoone kavandatav laiendus suurendab hoone algset mahtu üle 33%, tuleb projekti aluseks võtta projekteerimistingimused.

Juhul kui soovite hoonet ümber ehitada või laiendada (soojustada, lisada vintskappe, tuulekodasid vms) ning kavandatav ehitus ei suurenda hoone algset mahtu rohkem kui 33%, ei ole projekteerimistingimuste taotlus seaduse järgi tarvilik. Küll aga võite täpsemate juhiste saamiseks taotleda arhitektuursed-ehituslikud juhised. Kui ehitis paikneb miljööväärtuslikul hoonestusalal, soovitame tingimata juhised taotleda ning konsulteerida kultuuriväärtuste teenistusega.

Ümberehitamisega alustamine

Vastavalt ehitusseadustiku § 37 võib ehitusteatise alusel ehitist ehitada kahe aasta jooksul ehitusteatise esitamisest või täiendavate nõuete esitamisest või ehitusprojekti heakskiitmisest arvates. Peale ehitustööde lõppu esitada arhitektuuri ja ehituse osakonna järelevalveteenistusele www.ehr.ee kaudu kasutusteatis.

Vastavalt ehitusseadustiku § 45 kehtib ehitusluba viis aastat. Kui ehitamisega on alustatud, siis kehtib ehitusluba kuni seitse aastat ehitusloa kehtima hakkamisest. Ehitamise alustamise päevaks loetakse esimene ehitusprojektile vastavate tööde tegemise päev. Peale ehitustööde lõppu esitada arhitektuuri ja ehituse osakonna järelevalveteenistusele www.ehr.ee kaudu

Kogu keeruline asjaajamine kiirelt ja mugavalt

Kui soovite, et kogu asjaajamine sujuks tõrgeteta ja kiiresti, on mõistlik kasutada meie kogemustega spetsialistide abi, kes teavad kõiki nüansse ja võimalikke probleemkohti seoses projekteerimise ja seadustamise protsessidega.

Saatke meile päring SIIT ning töötame välja sinu ehitist ja olemasolevat olukorda arvesse võttes tegevuskava ning viime selle ellu!